Een woning kopen is voor veel mensen een van de grootste stappen in hun leven. Je tekent voor een groot bedrag, je krijgt te maken met een hypotheek en er komen allerlei kosten bij kijken waar je misschien nog nooit van hebt gehoord. Gelukkig mag je een deel van die kosten terugvragen bij de Belastingdienst. Maar welke kosten zijn aftrekbaar en welke niet? Dat is lang niet altijd duidelijk.
Kosten bij de aankoop van een huis
Als je een huis koopt, betaal je meer dan alleen de verkoopprijs. Er komen extra kosten bij, ook wel kosten koper genoemd. Denk aan de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de kosten voor de taxateur. Deze kosten zijn niet aftrekbaar bij de Belastingdienst. Ze horen bij de aankoop zelf en worden gezien als eenmalige uitgaven die je niet kunt opgeven in je belastingaangifte. Dat valt voor veel kopers tegen, zeker als je weet dat de overdrachtsbelasting voor een bestaande woning twee procent van de koopsom bedraagt. Voor starters onder de 35 jaar geldt onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling, maar ook zij betalen andere aankoopkosten gewoon zelf.
Welke kosten je wél mag aftrekken
Gelukkig zijn er ook kosten die je wél mag aftrekken. Het gaat dan vooral om kosten die te maken hebben met de hypotheek. De advies en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur zijn aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten voor de hypotheekgarantie, de taxatiekosten als die nodig zijn voor de hypotheekaanvraag en de bereidstellingsprovisie. Dit is een vergoeding die je betaalt als een hypotheekofferte langer geldig moet blijven dan normaal. Al deze kosten mag je eenmalig opgeven als aftrekpost in het jaar dat je de woning hebt gekocht. Dat kan flink schelen in je belastingteruggave.
Jaarlijkse aftrekposten voor huiseigenaren
Naast de eenmalige kosten bij de aankoop zijn er ook jaarlijkse aftrekposten waar eigenaren van een koopwoning gebruik van kunnen maken. De hypotheekrente die je betaalt over je woningschuld is in veel gevallen aftrekbaar. Dit geldt voor de rente op een lening die je gebruikt hebt om je eigen woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Let wel: je moet dan rekening houden met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat de Belastingdienst optelt bij je inkomen, omdat je als huiseigenaar geacht wordt voordeel te hebben van je bezit. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ waarde van je huis. In de meeste gevallen weegt de hypotheekrenteaftrek hier tegenop, maar dat verschilt per situatie.
Veranderingen in de regels de afgelopen jaren
De regels rondom aftrekposten voor huiseigenaren zijn de afgelopen jaren meerdere keren veranderd. Het maximale belastingtarief waartegen je de hypotheekrente kunt aftrekken is stapsgewijs verlaagd. Waar je vroeger een groot deel van je rente kon aftrekken tegen het hoogste belastingtarief, is dat tarief nu veel lager. Dit heeft invloed op hoeveel je terugkrijgt van de Belastingdienst. Voor mensen met een hoger inkomen pakt dit minder gunstig uit dan voorheen. Tegelijk zijn er plannen voor verdere aanpassingen in de komende jaren. Het loont dan ook om je goed te laten informeren voordat je een grote beslissing neemt over een nieuwe of bestaande koopwoning.
Veelgestelde vragen
Mag ik de makelaarskosten aftrekken als ik een huis koop?
Nee, de bemiddelingskosten van een makelaar bij de aankoop van een huis zijn niet aftrekbaar. De Belastingdienst ziet deze kosten als onderdeel van de aankoopprijs en staat aftrek hiervan niet toe.
Wat is het eigenwoningforfait precies?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat de Belastingdienst bij je belastbaar inkomen optelt als je een koopwoning hebt. Het idee erachter is dat je als huiseigenaar een bepaald woongenot hebt. De hoogte ervan wordt berekend als een percentage van de WOZ waarde van je huis.
Tot hoelang na de aankoop mag ik de eenmalige kosten aftrekken?
De eenmalige aftrekbare kosten, zoals de advieskosten van de hypotheekadviseur, mag je opgeven in de belastingaangifte over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt. Heb je in december een huis gekocht, dan geef je die kosten op in de aangifte over datzelfde jaar.
Geldt de hypotheekrenteaftrek voor alle soorten leningen?
De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor leningen die je hebt afgesloten om je eigen woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Een persoonlijke lening voor andere doeleinden valt daar niet onder, ook al woon je in een koopwoning.