Niet alle kosten die je maakt bij het kopen van een huis mag je aftrekken van de belasting. Alleen kosten die te maken hebben met de hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar bij de aankoop van een woning. Kosten die je maakt om de woning zélf te verkrijgen, zoals de makelaarscourtage of de overdrachtsbelasting, zijn dat niet. Het onderscheid is belangrijk, want het bepaalt hoeveel belastingvoordeel je kunt halen uit je aankoop.
Welke kosten zijn wél aftrekbaar?
De aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning zijn allemaal kosten die direct te maken hebben met het afsluiten van de hypotheek. De Belastingdienst noemt dit kosten voor het verkrijgen van de hypotheeklening. Dit zijn de kosten die je in het jaar van aankoop eenmalig opgeeft in je belastingaangifte.
De volgende kosten zijn aftrekbaar:
- Advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur of tussenpersoon
- Notariskosten voor de hypotheekakte (let op: niet de kosten voor de leveringsakte)
- Kadasterkosten voor de inschrijving van de hypotheek
- Taxatiekosten, maar alleen als de taxatie nodig was voor het verkrijgen van de hypotheek
- Kosten voor een bouwkundige keuring, als die vereist was voor de hypotheek
- Bereidstellingsprovisie: de vergoeding die je betaalt aan de bank voor het reserveren van de hypotheek
- Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- HypotheekrEnter (de rente die je betaalt over je hypotheek, doorlopend aftrekbaar)
Welke kosten zijn niet aftrekbaar?
Veel kosten rond de aankoop van een woning lijken aftrekbaar, maar zijn dat niet. Het gaat dan om kosten die je maakt om de woning te kopen, niet om de lening te regelen. De Belastingdienst noemt deze “kosten van de woning zelf” ook wel kosten die vallen onder het eigenwoningforfait.
Kosten die je niet mag aftrekken:
- Makelaarscourtage (aankoopmakelaar)
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten voor de leveringsakte (de akte waarmee de woning op jouw naam komt)
- Kadasterkosten voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht
- Kosten voor de bouwkundige keuring, als die niet verplicht was voor de hypotheek
- Verbouwingskosten en kosten voor onderhoud
- Inrichtingskosten
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?
Naast de eenmalige kosten bij aankoop is de hypotheekrente de grootste doorlopende aftrekpost voor huiseigenaren. Je mag de rente die je betaalt over je hypotheek elk jaar aftrekken in je belastingaangifte, zolang de hypotheek bedoeld is voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning.
Houd er rekening mee dat je tegenover de hypotheekrenteaftrek ook het eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. In de meeste gevallen is de aftrekpost hoger dan het forfait, waardoor je per saldo belastingvoordeel hebt.
Eenmalige aftrekposten in het jaar van aankoop
De kosten die samenhangen met het afsluiten van je hypotheek trek je eenmalig af in het jaar waarin je ze betaalt. Dat is meestal het jaar van aankoop. Bewaar alle facturen en bewijzen van betaling goed, want de Belastingdienst kan hierom vragen.
Praktische tip: vraag bij je hypotheekadviseur een overzicht op van alle kosten die je hebt gemaakt voor het afsluiten van de lening. Zo weet je zeker dat je niets mist in je aangifte.
Zo vul je de aftrekposten in bij je belastingaangifte
Je geeft de aftrekbare kosten op in de aangifte inkomstenbelasting, onder het onderdeel “eigen woning”. Je vult daar het saldo in van je hypotheekrente en de overige aftrekbare financieringskosten. De eenmalige kosten zoals notariskosten voor de hypotheekakte en advieskosten staan apart van de jaarlijkse rente.
Heb je een fiscaal partner? Dan mogen jullie de aftrekpost onderling verdelen op de manier die het meest gunstig is. Dat kan lonen als een van jullie in een hogere belastingschijf valt.
Is het de moeite waard om alles na te rekenen?
Zeker. De aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning kunnen oplopen tot duizenden euro’s, afhankelijk van je hypotheekbedrag en de kosten die je hebt gemaakt. Door alles goed bij te houden en correct in te vullen in je aangifte, haal je het maximale belastingvoordeel uit je aankoop. Twijfel je? Een belastingadviseur of hypotheekadviseur kan je helpen om niets over het hoofd te zien.
Veelgestelde vragen
Zijn de kosten voor een aankoopmakelaar aftrekbaar?
Nee, de kosten voor een aankoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Dit zijn kosten om de woning te verkrijgen, niet om de hypotheek te regelen. Alleen kosten die direct te maken hebben met het afsluiten van de hypotheeklening komen in aanmerking voor aftrek.
Mag ik de notariskosten aftrekken bij aankoop van een woning?
Dat hangt ervan af welke notariskosten het zijn. De kosten voor de hypotheekakte zijn wel aftrekbaar. De kosten voor de leveringsakte, de akte waarmee de woning officieel op jouw naam wordt gezet, zijn dat niet.
Is de taxatie bij aankoop aftrekbaar?
De taxatiekosten zijn aftrekbaar als de taxatie nodig was om de hypotheek te kunnen krijgen. Was de taxatie alleen bedoeld om de waarde van de woning te bepalen voor de aankoop zelf, dan zijn de kosten niet aftrekbaar.
Wat is de NHG-premie en is die aftrekbaar?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie die je kunt afsluiten bij een hypotheek tot een bepaald bedrag. De premie die je hiervoor betaalt, is een eenmalige aftrekbare kost in het jaar van aankoop, omdat het een kostenpost is voor het afsluiten van de hypotheek.
Kan ik aftrekbare kosten ook terugvragen als ik ze vergeten ben in te vullen?
Ja, dat kan. Je mag binnen vijf jaar na het belastingjaar alsnog een herziene aangifte indienen of een verzoek doen om ambtshalve vermindering. Je hoeft dus niet per se in hetzelfde jaar alles te hebben ingevuld om het terug te krijgen.